Preocupações que devo ter ao adquirir um imóvel rural

É muito comum pessoas adquirirem propriedades rurais para tê-las como lugar para lazer e não se atentarem às obrigações legais que estas propriedades demandam em função de sua classificação.

É importante saber que, independentemente do tamanho, deverá o proprietário do imóvel rural se atentar e tomar providências para cumprir com uma série de obrigações legais, que vão desde a entrega de declaração do ITR, exigida pela Receita Federal, ao cumprimento adequado da sua utilização, sendo, talvez, esta última, a que o proprietário mais deva se preocupar.
Ressalta-se que a utilização da propriedade rural está ligada a uma série de institutos legais, inclusive constitucionais, concernentes às questões Agrárias, quanto a sua forma de exploração, bem como às questões Ambientais, focadas na preservação das áreas consideradas como reserva legal (área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativa), relacionado com o cumprimento da sua função social.
Nesse sentido, prescreve a Constituição Federal em seu artigo 186:
Art. 186 A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulamentam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores.

Dado instituto, pretende controlar a forma de exploração da propriedade, aplicada ao imóvel rural, com o caráter de regularização econômica e ambiental do uso da terra, objetivando promover o bem estar social, algo que vem sendo amplamente discutido pela sociedade como, também, fiscalizado pelos órgãos públicos, para assegurar o seu cumprimento, dada a importância de preservar o meio ambiente, já que essencial para a nossa sobrevivência.
Somente pelo que apresentado até aqui e, ainda, que de forma muito sucinta, o leitor já pode perceber quantas questões envolvem uma propriedade rural, as quais ensejam o cumprimento de inúmeras obrigações legais, bem como tomadas de medidas preventivas quanto a sua utilização, que, caso não atendidas, podem ensejar aplicação de multas, responsabilização legal, civil e penal e, até mesmo, a perda da propriedade.
Portanto, o melhor a se fazer, ao adquirir uma propriedade rural ou mesmo aqueles que já adquiriram, é procurar um profissional especializado nestas questões, para que possa elaborar um estudo aprofundado da propriedade, identificando suas características, bem como as obrigações decorrentes.

E mais, numa medida preventiva, apontar quais as medidas saneadoras que deve tomar para que a propriedade esteja regular, evitando, desta forma, aborrecimentos com os órgãos fiscalizadores do governo.

E, ainda, após a aplicação das ações sugeridas, elaborar um laudo técnico, sendo este um documento de suma importância e que poderá ser apresentado em eventuais fiscalizações dos órgãos governamentais para atestar a regularidade da propriedade.
Salienta-se que o referido laudo também servirá de base para o preenchimento das informações exigidas na Declaração de ITR da Receita Federal.
Conceito de Propriedade Rural
Para a Receita Federal e para efeito do cálculo do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) - obrigação tributária que o proprietário de imóvel rural deve cumprir, anualmente, através da entrega da Declaração de ITR -, considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras confrontantes, do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse (Lei nº 9.393, de 1996, art. 1º, § 2º; RITR/2002, art. 9º; IN SRF nº 256, de 2002, art. 8º).
É importante ressaltar que, somente, os imóveis situados na zona rural do município, assim definida em lei municipal, estão sujeitos ao ITR (Lei nº 9.393, de 1996, art. 1º; RITR/2002, art. 2º; IN SRF nº 256, de 2002, art. 1º).
Já para o INCRA, imóvel rural é, e sempre foi, a unidade econômica rural independentemente da sua zona definida.
O mesmo entendimento é confirmado no Estatuto da Terra — Lei nº 4.504/64, notadamente em seu art.4º:

Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imóvel rural:
a) deve possuir potencial para exploração agropecuária, agroindustrial ou extrativista;
b) não perde sua característica tão-somente por estar localizado no perímetro urbano; e
c) deve ter área contínua.

Nesse entendimento, tem-se que a legislação agrária enfatiza aquilo que está diretamente ligado aos seus objetivos, que é a característica rural do imóvel.

Por derradeiro, tem-se que imóvel rural é todo aquele cuja destinação está relacionada à agricultura, pecuária e similares.

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